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滔滔黄河向东流,子规长空歌不休。 谁识楚郎郑国客,佳人有约几回首。

 
 
 

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【转载】广州房价为什么没有暴涨?  

2016-04-01 10:17:30|  分类: 世说新语 |  标签: |举报 |字号 订阅

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广州房价为什么没有暴涨? - 识局 - 识局智库的博客
 

文/美雪(投稿)(识局微信公共账号zhijuzk)

前言:

只对广州匆匆一瞥的人,对这座城市往往没有太深刻或太好的印象,还觉得缺那么点文化气息。但在这个城市住久的人,会非常非常热爱它。这是识局君通过自己经历、和身边朋友们的感受得出的一个结论。

过去一年,隔壁的深圳房价上涨50%—70%,而省会城市广州的小伙伴晒着豪气的小区照片,却苦着脸说“价格洼地啊洼地”。广州的房价为什么在一线城市中 保持眉目温和,业界、专家有很多解读。本文来自在广州生活十多年的一位美妈,她从一个市民的角度,来说说她所观察到的缘由。

广州房价为什么没有暴涨? - 识局 - 识局智库的博客
 

人们说一线城市,一般包括“北上广深”,但这些年,广州似乎走出与其他三座城市不同的发展轨迹。最直接的体现就是,在2015年以来的这一波房价暴涨中并没有上新闻榜。个中缘由,本文试着做一分解,不当之处,权当为更多识局读者抛砖。

广州作为华南区域的中心城市,近代以来商品经济发展早,市民社会的成熟度也居全国前列。商埠经济带来的市场意识,使得广东人普遍理性务实,普通市民投资房产时也会计算租售比,对于金融市场多见的炒作现象,因见识广泛而不会过度热衷。

广州房价为什么没有暴涨? - 识局 - 识局智库的博客
 

记得2004年美雪初到广州时,以广州塔附近的海珠区珠江帝景小区为例,一手房价(含精装修标准每平方米1000元)约在每平方米6000元,大概是当时北京五环回龙观毛坯房的价格。

当时就感叹,广州房价真心不高啊,相对于公务员年薪8万的收入而言,可以承担。于是美雪入职不久后,就在家人的支持下买了商品房。但当时也有很多年长的同事并未入手,大家多是说房价不会涨到哪儿去。

究其原因,在于广州毗邻香港,受其影响房价经历过一轮爆炒而暴跌的过程。当97呢喃亚洲金融危机波及香港经济,很多香港买家急于从此前置业的广州楼市抽身 而 退,因此低价抛售物业以回笼资金。1997年一年,广州的房价从近万元拦腰斩到5千元,楼市成交的低迷一直从97年持续到2004年左右。

那时很多烂尾楼盘,2004-2005年见,广州的法院房产庭最大的业务就是清理烂尾地块遗留纠纷,大家对于房价涨跌心有余悸,因此对 于购买物业并不热衷。 2003年,非典爆发,房价也依旧处于低谷,但那也正是任大嘴放言房地产必涨的时候(事实证明他说的都是实话),房价开始慢慢稳速上涨,之后到了2006 年涨速变快,这时身边很多人开始入手,热度明显增加。

到了2008年,房价见顶回落,大概跌幅在2-3成左右,身边一些老广精准判断说到底了。此言不虚,到了2009年中,房价又开始稳步上升,直到2016 年 3月,珠江帝景的二手房均价在每平方米3万以上。不过,虽说也是涨幅不少,但比之其他的一线城市,广州已经算是眉目温和。

从微观上讲,广州缺乏高科技产业,邻近的深圳,有华为、中兴、腾讯,这些高科技产业能够容纳大量高科技人才,高速增长的利润率也能够给大部分员工提供高薪。比如像深圳龙岗那样原属偏僻的地方,在2007年就已房价过万,就是附近的高科技公司们撑起来的。

广州的经济还是以传统经济为主,船舶重工、纺织轻工,特别是这些年实体经济变差,出口环境恶化,无法提供像高科技公司那样巨大的藏富于民的能力。

所以,广州的工资水平相比其他一线城市有明显的差距,购买力也相对有限。看到有新闻说,全国32个主要城市职位中,北上深的月薪排名前三,而广州以6913元的平均月薪还被杭州反超了。

广州是直到这些年才开始着力引进新型产业,例如腾讯、阿里、复星,这些公司即将入驻琶洲经济区,虽然楼还没盖好,但周围房价已经飙升,达到每平方米4-5万元。

从宏观上讲,08年以来的4万亿经济刺激计划,广州并没有尝到太多甜头,资金流向多的渤海经济圈增速很快,而广州只能眼睁睁看着自己的地位似乎在慢慢下降,感觉不那么像一线城市了。不过好处也是有的,对于市民来讲雾霾没那么严重,也很知足了。(识局君注:这就是广州市民社会最可爱的地方)

广州房价为什么没有暴涨? - 识局 - 识局智库的博客
 

看过某私募基金经理的一份分析报告,说房价的升幅与城市的人口净流入呈正相关,而广州的人口流入几乎呈现停滞态势,没有高科技产业吸引外地新移民,加上广州本土人多有海外亲属关系,本地人移居海外的不在少数,照此理论,广州房价没有暴涨也在预计之中。

最后一点但也许是最重要的,广州央企少,08年地王频现,买手多是央企,土地拍卖价格面粉贵过面包,当时潘石屹等人也曾对央企的大手笔表示咋舌。如今政府希望去库存,大家要想想去的是谁的库存,用涨价的方式去库存本身就不是市场行为,更多的是政策引导。

总是见到不少专家出来说话,说广州的房价补涨空间巨大,因为处于价值洼地,而安全边际又高于其它几个一线城市,所以未来要领涨。但个人总是觉得,房屋不同 于股票,变现成本高,只能左侧交易,因此涨价预期强烈才能卖得动。而关于“强烈”的这个问题,在广州这个市井温暖的地方,是否能形成这股风潮,也是值得看 一看的吧。

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