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田园诗人楚国一郎STAR秦岭汉水唐风宋韵

滔滔黄河向东流,子规长空歌不休。 谁识楚郎郑国客,佳人有约几回首。

 
 
 

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【转载】房价两级分化源于城市抱团扎堆  

2016-06-03 11:13:48|  分类: 世说新语 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国社会科学院近日发布《中国城市竞争力报告2016》,经过对294个城市的综合经济竞争力和289个城市的可持续竞争力的实证研究,发布了2015年综合经济竞争力指数十强、可持续竞争力指数十强、宜居城市竞争力十强等名单。这份榜单对于购房者来说,有何参考意义呢?


这份报告告诉我们几个客观事实。第一,中国城市发展严重不均衡。从城市拥有的资源和发展速度可以看出,东西部城市发展差距目前会越来越大,特大型城市和中小城市的发展还将不断拉开差距。并且,这些差距在将来也没有弥合缩小的趋势。第二,中国城市布局的“哑铃结构”已初步显现。意思即是说,大城市和小城镇“两头大”、中小城市“中间小”的型态。如果换一种表达方式,这种哑铃型结构也可以解释为城市群落的出现,相邻的特大城市之间互相抱团取暖成为未来趋势,这些以特大城市为中心点的城市群落带动到周围的小城镇发展,初步形成一片片城市群落。


房价两级分化源于城市抱团扎堆 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客 


例如,以北京天津为中心的京津冀城市群,以上海、苏州、杭州为中心的长三角城市群,以广州、深圳和香港为中心的珠三角城市群等。在这些城市群落内,不同城市之间会主动或被动地共享、分配、协调资源,达到一荣俱荣,一损俱损的效果。这种互相能进行资源协调的能力会逐渐为城市群筑起一道“护城河”,无形中提高了普通人进入这些城市的门槛。这会带来的一种人口流向是,在同一个城市群落内部,生活成本过高的特大城市居民会向相邻的生活成本较低的城市流动,但这样子的流动不会流向城市群之外遥远的地方。因为在那些没有相互抱团取暖的地方,缺少临近城市之间强大的共享资源和支持,一座单独的城市也不太可能良好地发展。人们常说的所谓逃离北上广,其实最常见的情况却是逃向周边卫星城市,并不是逃向城市群之外的地方。


如果我们观察近几年中国城市的人口流动动向,不难看出,以北上广为核心的城市群吸纳新人口的数量是最惊人的,除了以一线城市为核心的城市群之外,便是区域单核城市如重庆、成都、郑州、武汉、等等。这是人口流向的第二级阶梯。在人口流向最多的京津、长三角、珠三角等大型城市群,以及其次的中部区域单核城市,其他地区则主要是向以上两类城市进行劳动力和智力输出。


有一种看法认为,人口流向多的地方,房价一定上涨较快。在过去,这似乎是一个铁的定律。但现在则不一定如此。不断高企的城市生活成本,大城市群落的联合抬高门槛,让大量的低素质低学历人口不得不选择离开城市。今天,小城市人口回流现象变得很普遍。中国城市和小城镇改革发展中心规划院与中国人民大学组成的联合调查组曾做过一个报告:将近一半的农村居民不愿意到城市居住生活,愿意迁入户口的新居民仅占调查总数的20%。原因在于以他们的素质和生存技能在大城市无法生存,而那些没有户籍的常住人口,实际上成为了城市的“二等公民”,很难融入当地社会,也得不到任何城市居民的福利。他们也终将选择离开。


房价两级分化源于城市抱团扎堆 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

 

无疑,今天的大城市对于穷人有一种驱赶效应。能够留在大城市里的人,必然是受教育程度更高、更具市场竞争力的人群。从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。


人口教育程度与经济发展程度具有必然的正相关,而经济发展水平是决定地价的重要因素。因此,未来不是人口流向多的城市房价一定会上涨,而是高学历、高收入人才流入的地方,房价才会涨。这些地方,全部是以中国的特大城市集群为核心。也就是说,在京津、长三角、珠三角等大型城市群,以及其次的中部区域单核城市,房价的基本盘是有保障的,虽然短期资产价格肯定会有涨跌波动,但长远来看,依然非常保值。相反,是在这些地方之外,诸多城市的房地产隐患越来越大,最后演变为一场美国式次债危机的隐患很大。


房价两级分化源于城市抱团扎堆 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客 


今天,去产能和改结构的副作用之一,是因产业的改变导致人口流向和结构的变化,这对于房价的影响,不言而喻。客观地看,这一波改革的最效果,其实是拉大了地区与地区之间、城市与城市之间的差距。相邻的资源型城市抱团取暖,形成了强大的城市群落。此情此景有些类似于古代希腊的“城邦制”,其前提也是区域发展的严重不平均,不同的城邦之间差距天地相隔,这最终形成了古代希腊的城邦自治体制。城和城之间的差距已经不亚于国与国之间的差距。


至少在经济上,中国的城市已经形成了一种类似于“城邦制”的默契。我们以后在讨论房价的时候,恐怕全国性的房价比较已经不再奏效,以某个区域、某个城市群为基础的讨论可能是更实际、更具操作性的视角。总之,全国的城市在集体“沙漠化”,为数不多的大型城市群和核心城市将成为沙漠中的“绿洲”,现在,就是萝卜占坑的最后时刻。


房价两级分化源于城市抱团扎堆 - 孙骁骥 -      孙骁骥的博客

 

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